新华网北京１０月２７日电 对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要倾其一生甚至两代人的积蓄才能圆此“乔迁”梦。然而，目前商品房市场中存在着诸多不规范行为，特别是一些开发商在商品房买卖合同中预设不平等格式条款，为消费者设下陷阱。 　　中国消费者协会２７日发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析，同时提醒广大消费者在签约之前一定要三思而行。 　　●认购定金难归还 　　成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签定上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。” 　　点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。 　　 　　●单方扩大解约权 　　天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。” 　　点评：任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，属违法、无效条款。 　　● 减免责任巧设计 　　天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定：“房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。” 　　点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。 　　 　　●模糊标的好圈钱 　　厦门××房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。 　　点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。 　　●面积误差设陷阱 　　厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。” 　　点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 　 　　●违约责任不对等 　　吉林省某消费者投诉称其所签购房合同中有这样一则内容：“甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款３％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚１０％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 　　点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 　　●一房二卖搞欺诈 　　天津××村《购房协议书》规定：“双方签定协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款３％作为对乙方的经济赔偿。” 　　点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。 　　●虚假宣传不负责 　　厦门××房地产有限公司制订的《商品房买卖补充协议》规定：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。” 　　点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。 　　●购房签约先交钱 　　广州市××房地产开发有限公司制订的《××居商品房认购书》规定：“在乙方交清首期房款以及本条第５款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。” 　　点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。（完） 购房提示：警惕房产中介七种欺诈行为　　　◆以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。　　◆从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。　　◆无照经营、超越经营范围和非法异地经营。　　◆房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。　　◆房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。　　◆房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。　　◆各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。(来源：人民日报海外版) 售楼广告五花八门 专家揭示六大陷阱　　 　　走在大街上，五花八门的售楼广告随处可见，您要知道其中隐藏着诸多陷阱：　　公司陷阱 购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。许多房地产公司虽然挂的是国有或合资的大牌，但实际上是个人所有或个人承包，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。 　　■地段陷阱 购房时不要受广告诱惑，要进行实地考察，同时还要有发展的眼光，更要到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间；有的地段当时很旺，但未来可能一个立交桥便使其优势不复存在。通常开发商为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越。 　　■价格陷阱 开发商往往在广告显眼位置标一个令人心动的价格，而在不显眼的位置注明价格不包括审批费、配套费、绿化费等，就这一个“等”字内涵丰富，令不少预付购房款的人始料未及，结果实际支付的款项大大超出购房预算。您在购房时应该切记：一般房价不包括公证费、《土地使用权证》和《房屋使用权证》的工本费、管理费，土地合作费的契约。 　　■产权陷阱 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《商品房预售许可证》这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。 　　■期限陷阱购房者在签订购房合同时，一是要写明交房日期，同时注明通电、通气、通车、通水等条件，要明确双方违约责任，避免日后不必要的麻烦。购房人入住时，燃气不一定开通。按规定，楼房入住率达到70％以上才能开通燃气。所以购房人必须在商品房销售合同的补充协议中做出约定，在入住率达到70％以前，开发商需免费提供液化气罐满足购房人正常的生活需要。 　　■规划陷阱按规定，房屋间距与房屋高度比例最低是1比1，因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少成本，追求利润，随意缩小房子的间距，给购房者的居住带来不应有的烦恼，同时也使房产的品质和内在价值降低。(来源：人民日报）　来源：新华网　作者：张晓松